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　　救援还在持续ღ✿◈。11月26日下午ღ✿◈，香港新界大埔屋邨宏福苑多栋住宅楼发生火灾ღ✿◈，最新数据显示ღ✿◈，遇难人数已达到128人ღ✿◈。

　　这场火灾有两个“不寻常”引发香港保安局重视ღ✿◈，一是有关大厦的外墙物料着火后的蔓延程度较一些合规格物料猛烈ღ✿◈，二是未受波及的屋苑大厦玻璃窗贴上一些发泡胶板ღ✿◈，易燃且可能加速火势蔓延ღ✿◈。

　　这也再一次引发外界对香港老旧楼宇更新以及消防安全的讨论ღ✿◈。香港多数旧楼宇建于上世纪80年代ღ✿◈，不符合现代消防标准ღ✿◈，也成为城市安全的重要风险点ღ✿◈。据香港市区重建局统计ღ✿◈，香港楼龄超过30年的房屋多达4万栋ღ✿◈，楼龄超过50年的房屋也超过了1万栋不朽情缘平台ღ✿◈。

　　一个不得不面对的现实是ღ✿◈，当前香港市区重建的步伐ღ✿◈，已远远落后于楼宇老化的速度ღ✿◈。这一滞后不但造成了旧楼带来的安全隐患等社会问题ღ✿◈，也使得城市更新的紧迫性空前加剧ღ✿◈。

　　清华大学建筑学院教授ღ✿◈、中国新型城镇化研究院院长尹稚对城市进化论表示ღ✿◈，“高层建筑到了一定的年限是要做更新维护的ღ✿◈，它内部的所有管道ღ✿◈、管线ღ✿◈，包括强电ღ✿◈、弱电等寿命大概在二三十年不朽情缘平台ღ✿◈，二三十年后各种跑冒滴漏的问题就会出来ღ✿◈，无形中会爆发出很多安全相关的隐患ღ✿◈。”

　　如尹稚所说ღ✿◈，这次火灾是在宏福苑楼宇正常的维修过程中发生的ღ✿◈，说明事发前楼宇的情况已经不太好ღ✿◈。“旧房改造也是属于城市更新的一种ღ✿◈，目的是延长建筑的有效寿命ღ✿◈，提高它的安全性ღ✿◈、舒适性ღ✿◈。”

　　11月28日凌晨ღ✿◈，香港大埔火灾完成灭火程序ღ✿◈。据报道ღ✿◈，这场火灾香港消防处调用了数以百计的消防车辆不朽情缘平台ღ✿◈、消防员和救护人员ღ✿◈。尽管规模庞大ღ✿◈，但在宏福苑32层高的住宅楼前ღ✿◈，物理条件的限制仍成为救援的最大掣肘ღ✿◈。

　　“高层建筑的消防是世界性难题ღ✿◈，主要用消防车辆ღ✿◈、消防云梯等外扑救模式ღ✿◈，全世界目前最高的消防云梯也就是100米左右ღ✿◈，且非常昂贵ღ✿◈，绝大部分城市都不配备ღ✿◈。”在尹稚看来ღ✿◈，这就需要在设计方面严格要求来解决问题ღ✿◈。

　　比如设置严格的防火分区ღ✿◈，所有垂直型的烟囱式空间要用特别的耐燃性材料ღ✿◈，还要设置消防避难楼层ღ✿◈、自动报警和喷淋系统等ღ✿◈。

　　这显然是几十年前修建的老旧楼宇所不具备的ღ✿◈。这些安全防范的缺位ღ✿◈，需要在更大范围的老旧楼宇更新中化解ღ✿◈。2024年的数据显示ღ✿◈，香港50年楼龄以上的楼宇超过1.21万座ღ✿◈，占整体香港私人楼宇的24%ღ✿◈。

　　更令人担忧的是ღ✿◈，预计到2042年ღ✿◈，这一规模将增至3.1万座ღ✿◈，增幅达2.5倍ღ✿◈，而同期的70年楼龄以上的私人楼宇则从2024年的1400座增至9800座濑亚美莉qvodღ✿◈，增幅达7倍ღ✿◈。

　　整体上看ღ✿◈，香港的居住房屋ღ✿◈，按类型可分为公共房屋与私人房屋两类ღ✿◈。其中公共房屋ღ✿◈，始自香港上世纪50年代推行的公共房屋计划ღ✿◈，一直为低收入家庭解决住屋问题ღ✿◈。

　　数据显示ღ✿◈，截至2024年3月底ღ✿◈，香港约有82万公屋租户ღ✿◈，约210万公屋居民ღ✿◈。为确保公屋在各方面的持续性ღ✿◈，香港还在推行公屋改善计划ღ✿◈，包括翻新大厦外墙等方面ღ✿◈。

　　这次起火的宏福苑楼群即公屋之一ღ✿◈，建于1983年ღ✿◈，迄今已有42年楼龄ღ✿◈，单户最大面积为44.9平方米ღ✿◈。据悉ღ✿◈，去年7月ღ✿◈，宏福苑启动“大修”ღ✿◈，本次维修由业主立案法团集资超3亿港币ღ✿◈，至今已动工1年零4个月ღ✿◈。

　　所谓“业主立案法团”在功能上类似内地的业主委员会ღ✿◈，但因为它是独立法人ღ✿◈，可以签订合同ღ✿◈、起诉应诉ღ✿◈、管理公共基金ღ✿◈，由它生成的决议对全体业主有强制约束力ღ✿◈。

　　宏福苑业主立案法团曾在11月17日发布的大维修财务简报提到ღ✿◈，法团已为工程支付近1.8亿港币ღ✿◈。由于此次事件涉及重大公众利益ღ✿◈，香港特别行政区廉政公署11月27日表示ღ✿◈，廉署当日已成立专案小组ღ✿◈，就宏福苑大维修工程可能涉及贪污展开全面调查ღ✿◈。

　　安全性是老旧房屋改造的关键环节之一ღ✿◈。此次宏福苑外墙翻新工程中ღ✿◈，使用易燃点低的竹制脚手架ღ✿◈，就是外界集中关注的焦点之一ღ✿◈。

　　早在火灾发生前ღ✿◈，在宏福苑相关社群已有居民讨论施工的防护材料是否存在消防隐患ღ✿◈。得到答复是“根据现时劳工处所执行适用于建筑地盘的安全条例中ღ✿◈，并没有涵盖关于棚网或任何物料的阻燃标准ღ✿◈。”

　　“本港大部分楼宇情况比较特殊ღ✿◈，外墙设备更换ღ✿◈、修葺都不能用吊船ღ✿◈、通架或升降台可取代ღ✿◈，都依赖工友所搭建的棚架作修葺之用ღ✿◈。”香港竹棚业持续发展关注组曾撰文表示ღ✿◈，竹棚搭建是楼宇工程不可或缺的技术ღ✿◈。

　　尽管目前香港政府的新公务工程合约已转用钢铁棚架ღ✿◈，但民间仍在继续使用竹棚架ღ✿◈。其中原因ღ✿◈，或与成本相关——

　　据香港经济导报社此前报道ღ✿◈，香港建筑业界人士承认ღ✿◈，从成本上看ღ✿◈，在小规模尤其是短期改造工程里ღ✿◈，使用竹棚比金属棚架更划算ღ✿◈。加上香港建筑工地的体量和数量不如内地ღ✿◈，也无法通过重复使用来摊低脚手架的使用成本ღ✿◈。

　　作为亚洲国际金融中心和高密度城市ღ✿◈，香港长期面临严峻的城市更新挑战ღ✿◈，也被外界称为人口与建筑的“双老化”问题ღ✿◈。

　　早在2012年ღ✿◈，香港就已实施强制验楼计划ღ✿◈，要求楼龄30年以上的建筑定期检验消防系统ღ✿◈，后续还推出安全改善工程资助计划ღ✿◈，鼓励业主加装防火门ღ✿◈、消防栓系统等ღ✿◈。

　　这些尝试正是香港在执法刚性与社会支持之间的艰难平衡ღ✿◈，力争老旧楼宇消防安全水平的系统性提升ღ✿◈。截至2024年濑亚美莉qvodღ✿◈，全港约14000幢1987年前落成楼宇的整改工作已完成ღ✿◈。

　　“跨越2030年的规划远景与策略的规划下ღ✿◈，需要同时透过开发宜居新区与改造旧区两项措施双管齐下ღ✿◈。”香港特别行政区政府规划署高级城市规划师李玉倩表示ღ✿◈，为应对市区更新的挑战ღ✿◈，包括发展潜力有限ღ✿◈、项目耗时长不朽情缘平台ღ✿◈、业权分散ღ✿◈、区内安置难ღ✿◈、小区网络受影响及保育平衡ღ✿◈，规划署不断调整方向ღ✿◈，例如地区为本ღ✿◈、地方营造ღ✿◈、政策落实ღ✿◈、市场参与等ღ✿◈。

　　也就是说ღ✿◈，香港的城市更新路径需要改造旧城与开发新区一体推进ღ✿◈。而在这个过程中ღ✿◈，香港需要面对两大主要资源问题ღ✿◈，即土地问题和财政问题ღ✿◈。

　　先来看财政问题ღ✿◈，如香港市区重建局规划及设计总经理关以辉所说ღ✿◈，香港特区政府向市区重建局一次性拨款一百亿港币作为启动资金ღ✿◈，而根据现行收购及补偿机制ღ✿◈，市区重建局需要为旧楼业主采用较市场价优厚的收购价ღ✿◈，该收购和补偿机制大大增加了旧区重建的财务负担ღ✿◈；市区重建局在依赖重建作为主要收入来源时ღ✿◈，同时也要负担保育ღ✿◈、活化ღ✿◈、复修的开支及责任ღ✿◈，须承受更大的财政负担ღ✿◈。

　　这也导致当前市区重建的速度远远跟不上楼宇老化的速度ღ✿◈。香港当地的数据显示ღ✿◈，楼宇老化情况严峻ღ✿◈，过去十年ღ✿◈，50年楼龄或以上的楼宇每年增加500多幢ღ✿◈，但重建速度每年只有约160幢ღ✿◈。

　　尹稚表示ღ✿◈，从全国范围看ღ✿◈，自主性改造正在成为新趋势ღ✿◈，就是以居民的自我投入为主体ღ✿◈，政府适当给予政策性补贴和政策性资助ღ✿◈，主要用于改善环境性基础设施ღ✿◈。“从长三角地区的一些改造小区看ღ✿◈，楼宇资产价值成倍提升ღ✿◈，大家积极性还是比较高ღ✿◈。”

　　另一个问题是土地ღ✿◈，香港曾直言ღ✿◈，归根到底ღ✿◈，香港的房屋问题核心是建屋土地不足ღ✿◈。要解决住房问题ღ✿◈，必须增加土地供应ღ✿◈。每一个找地的方法特区政府都不会放过ღ✿◈，包括发展棕地ღ✿◈、重建旧区等ღ✿◈。

　　今年9月ღ✿◈，香港发展局官网“局长随笔”栏目刊发《加快发展北部都会区促市区重建ღ✿◈、降建造成本》一文中提出ღ✿◈，在未来十年ღ✿◈，“熟地”预测完成量约为2600公顷ღ✿◈，当中约七成即约1800公顷来自北都ღ✿◈。

　　这一与深圳接壤ღ✿◈，面积和未来人口约占香港三分之一的区域ღ✿◈，将成为香港的战略发展区域ღ✿◈，有力带动市区城市更新ღ✿◈。从更大范围看ღ✿◈，香港市区重建局提出“三个周期”可持续更新概念濑亚美莉qvodღ✿◈，以更长远地处理旧区老化问题ღ✿◈。

　　第一周期主要任务是延长楼宇寿命ღ✿◈、充分发挥土地潜力ღ✿◈、做好财政及土地储备ღ✿◈；进入第二周期是重建工作ღ✿◈，可以利用新区ღ✿◈，降低旧区人口密度ღ✿◈；当重建的新楼也因老化需要“二次更新”时ღ✿◈，市区更新就进入第三周周期ღ✿◈，依托积累的土地和财政储备进一步降低旧区的密度ღ✿◈。

　　从一定程度而言ღ✿◈，近年来频发的火灾等安全问题ღ✿◈，是应对人与建筑交织的“双老化”问题的严峻考验ღ✿◈，更是对这座国际化城市市区更新ღ✿◈、自我进化能力的考验ღ✿◈。

　　不久前ღ✿◈，“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”被写入“十五五”规划建议ღ✿◈，要求实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动ღ✿◈，建立房屋全生命周期安全管理制度ღ✿◈。

　　这也锚定我国房地产发展的新坐标ღ✿◈，即从规模扩张转向品质跃升ღ✿◈。一方面ღ✿◈，安全底线仍需夯实ღ✿◈，另一方面舒适体验尚有落差ღ✿◈。比如ღ✿◈，《住宅项目规范》不仅涵盖空间ღ✿◈、隔音ღ✿◈、日照等居住基本需求ღ✿◈，更将全生命周期安全管理纳入强制要求ღ✿◈。

　　“这主要是针对新建住宅而言不朽情缘平台ღ✿◈，老房子要改造成‘好房子’ღ✿◈，有许多需要特殊处理的问题ღ✿◈。”尹稚认为ღ✿◈，按照新的消防规范ღ✿◈，对消防前室ღ✿◈、疏散通道等都有一系列全新规定ღ✿◈，但是老房子受到当年建造技术和当年规范的限制ღ✿◈，没有办法再扩充这些空间ღ✿◈。

　　“就像这次发生火灾的宏福苑的房子ღ✿◈，就是设计比较老的户型ღ✿◈。小户型为主ღ✿◈，一层有8户ღ✿◈。为了通风和采光的达标ღ✿◈，有大量这种凹进凹出的深槽型空间ღ✿◈，在发生火灾的情况下容易形成明显的‘烟囱效应’ღ✿◈，加速热气流流动ღ✿◈，加速燃烧ღ✿◈，这是很不利的ღ✿◈。”他说ღ✿◈。

　　这就需要一个新的思路ღ✿◈，即如何做好老房子改造中的性能化加强和设计ღ✿◈。“举个例子ღ✿◈，一条街道正常而言要留够足够的消防通道的宽度ღ✿◈，使得大型消防车辆能够进入ღ✿◈。

　　但对一些老旧城区来说ღ✿◈，简单地拆旧建新可能会影响到历史风貌的保护ღ✿◈。”尹稚说道ღ✿◈，这时候我们能不能通过高密度安装消防栓ღ✿◈、高强度配置消防摩托ღ✿◈，“用10辆消防摩托来达到一辆大型消防车的扑救能力ღ✿◈，只要达到最后的扑救效果就可以”ღ✿◈，这就是性能化设计ღ✿◈。

　　实际上ღ✿◈，从香港到内地很多超大城市的老旧楼宇都面临这一问题ღ✿◈，疏散能力较弱濑亚美莉qvodღ✿◈。尹稚认为ღ✿◈，进一步延伸来说ღ✿◈，这些老房子可以通过安装更高密度和更高压力的自喷淋系统ღ✿◈，以及用机械通风弥补排烟通道不足等方式ღ✿◈，从而达到“同等级的能够为火灾情况下争取疏散时间的目的”ღ✿◈。

　　这一过程中ღ✿◈，最终目的是一致的濑亚美莉qvodღ✿◈，只是可以走不同的技术路线ღ✿◈。对于绝大部分老旧楼宇而言ღ✿◈，没有办法实现楼梯间的现拆现改等结构性改造ღ✿◈。要通过其他手段ღ✿◈，特别是一些个别火灾情况下的自救手段ღ✿◈，来增加建筑的“自持”能力ღ✿◈，解决这些问题ღ✿◈。

　　“高层火灾的外部扑救能力始终是有限的ღ✿◈，全世界最牛的消防云梯也只能爬到100米左右ღ✿◈，所以内部一定要有非常好的警报系统ღ✿◈、喷淋系统ღ✿◈、排风ღ✿◈、排烟系统ღ✿◈。”尹稚提到ღ✿◈，早在2018年ღ✿◈，国内高层建筑设计规范中ღ✿◈，就对消防分区的材料ღ✿◈、设置方式和耐火极限等相关内容作了明确的强制性规定ღ✿◈。在系统配置设施设备外ღ✿◈，还要配套定期检测维护的制度ღ✿◈，至少要以年检的方式ღ✿◈，确保设施设备能够长期正常使用ღ✿◈。

　　与此同时ღ✿◈，也要强化居民的安全意识ღ✿◈，进行居民行为的训练不朽情缘平台ღ✿◈。尹稚建议ღ✿◈，由城市应急管理部门协同消防ღ✿◈、医疗等部门ღ✿◈，定期组织居民进行消防疏散演习等行为训练ღ✿◈，使居民形成应对极端事件的本能反应ღ✿◈。

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